La nueva ley de viviendas, proyecto de ley,pretensiones.

                  

          Este proyecto de ley que lleva encallado más de un año, pretende hacer valer lo expuesto en el art. 47 de la  CE , en la que se reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna, imponiendo a los poderes públicos la de promover las condiciones necesarias para garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, sustentado en el bienestar social y económico al que toda persona tiene derecho-art.25.1 de la CE en relación con  la Declaración de Derechos Humanos proclamada pro la 183 asamblea de las Naciones Unidas, la carta social Europeo de 1961 y 1996. En cuanto a favorecer el acceso a la vivienda a aquellas personas que no tengan recursos suficientes para ello-Res.Parlamento Europeo de 21 de Enero del 2021-.Las políticas Europeas piden un cambio en el paradigma en la consideración jurídica de la vivienda con el fin de reforzar su función social y de interés general.Los objetivos pretendidos son:

a.-Establecimiento de la regulación básica de derechos y obligaciones 

b.- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada, con atención a jóvenes y colectivos vulnerables.

c.-Dotar de elementos efectivos de funcionalidad, seguridad,habitabilidad y accesibilidad.

d.-Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda.

e.-favorecer el desarrollo de tipologías de viviendas

f.-Mejora en la protección a las operaciones de compra y arrendamiento.,

  Para ello , la normativa se desgrana en la regulación del mercado inmobiliario

1.-Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler, las zonas tensionadas son aquellas en las que el coste medio de las hipotecas y de los arrendamientos mas gastos supere el 30% de la renta media de los hogares.

2.-Nueva definición para grandes tenedores, considerando grandes tenedores los que tienen mas de cinco viviendas

3.-Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC, topando los precios y reduciendo a un 2% 2023 y 3% para el 2024 y sus actualizaciones quedarán desvinculadas al IPC.

4.-Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres, limitando las subidas los índices anteriormente descritos.

5.-Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria, ya el comprador no debe de pagar la comisión por el alquiler.

6.-Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras, los gastos están limitados, quedan fuera ,los de la comunidad, IBI y Basura que corresponderán al propietario.

7.-Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda, serán declarados nulos.

8.-Medidas de protección frente a los desahucios, estableciendo fecha y hora para llevarlos a cabo, prórrogas en los procedimientos de lanzamientos, solución extrajudicial para los colectivos vulnerables,  establecimiento de mecanismos de mediación y alternativa habitacional , utilizando el estado los fondos para ofrecer alternativas habitacionales, mediante alquileres sociales bonificados y realojamientos de personas en riesgo de desahucio.

9.-Beneficios fiscales para propietarios , siendo hasta el 90% del beneficio neto del IRPF, si se produce en un área tensionada. P.EJ. para una renta de 500 € mes, en el que el rendimiento neto resulte anualmente de 3600 € al año, se tributaria solo por 360 € al año.

Además de estas medidas anteriores , se contemplan otras:

a)Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas: las nuevas promociones de obra nueva deberán contar con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social. Así, un edificio con 100 viviendas, deberá destinar 30 a este fin de las cuales 15 serán de alquiler social.

B)Más impuestos para las viviendas vacías. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.

C)Creación de la vivienda asequible incentivada. Junto a la vivienda protegida se crea la vivienda asequible incentivada, donde los propietarios son personas privadas, con determinados beneficios (fiscales, urbanísticos) con el fin de que sean destinados al alquiler a precios reducidos. Una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.

D)Creación de un fondo social de vivienda. Apuesta por un parque público de alquiler y una medida que hace muchos años que viene reclamando el sector inmobiliario.

E)Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública. Se considera el parque público de vivienda social patrimonio por lo que queda protegido permanentemente y no podrá ser enajenado.

 f.B.num.89 C.Diputados18-02-2022 ;  adevinta

 

jmgs

LAS INMOBILIARIAS ,PRACTICAS ABUSIVAS

             

                  Desde que se liberalizaron las profesiones de agentes inmobiliarias en 2007 con la ley Omnibus, estamos asistiendo a un deterioro en los servicios de las compraventas que lejos de profesionalizarse, en  muchos casos ,la mayoría ejercen un trabajo para lo que no están ni muchos menos cualificados, hablan de tasaciones, precios, estudios de mercado, marketing de ventas muy a la ligera, hasta el punto de que hay zonas de España dónde han caído los precios y otras incrementados por unas prácticas cuanto menos abusivas, unas comisiones que en la mayoría de los casos no reflejan ningún trabajo realizado. No existe el trabajo ,solo toman fotografías y buscan el precio al alza o a la baja según le convenga. Engaños, estafas,  dobles ventas, agencias falsas, comisiones elevadas y  la mayoría de estos  no están colegiados. El servicio, hay que pagarlo, pero de forma proporcional al trabajo realizado. Ya tenemos sentencias que protegen al consumidor de estas prácticas abusivas, sobre todo al comprador , en el que le eximen del pago de una comisión por compra, siendo nulas las comisiones consideradas abusivas, hay que seguir insistiendo en que no se debe de pagar cuando existe un desequilibrio entre derechos y obligaciones sea comprador o vendedor. La ley 7/1998 considera abusivas ,todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor , un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. El R.D.Legislativo  1/2007 establece que “. En los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente, incluidos los que promuevan las Administraciones públicas y las entidades y empresas de ellas dependientes, aquéllas deberán cumplir los siguientes requisitos:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa. Sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato; y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido. En ningún caso se entenderá cumplido este requisito si el tamaño de la letra del contrato fuese inferior al milímetro y medio; o el insuficiente contraste con el fondo hiciese dificultosa la lectura.

c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas. "

Las comisiones de por si son licitas , asi lo determina el art.244 del C.Comercio  al decir que una persona realiza tareas de intermediación en un negocio mercantil y. a cambio de su tarea,cobra una comisión.

Jmgs

Abogado

La Dexconexión : sueños imposibles y encima tóxicos

           

        

Los pensamientos tóxicos nos hacen esclavos de  nuestros sueños irreales, el ser humano tiene la capacidad de imaginarse situaciones cuanto menos inverosímiles e irreales que nos hacen presa de nuestros deseos y anhelos, empieza a ser toxico cuando pasa de ser voluntario a enfermizo y obsesivo. En el control de la mente esta la clave, luego está  el sentimiento que pasa a ser mas fuerte que la mente, lo cual resulta también toxico .cuando lo fisico se apodera de lo psiquico. Una mirada fija intenta averiguar que piensa, es una fuente de inseguridades, nunca dará ese paso sino lo haces tu, el no ya lo tienes, y por partida doble,  olvida, antes de que ese pensamiento se haga mas toxico y se apodere de tus sueños.No es un pokemon, es un detalle, no es un juego, es un fin.Desconecta Ramón, ese juego, no es para ti, es demasiado compacto para ser real, es un sueño, despierta, la realidad es la que es, solo estas tu y tus circunstancias,observarás ,fijarás tu atención, se asertivo, ese sueño es imposible de alcanzar, desconecta,que  no te pertenece, es tu ocaso, desdibuja ,borra ese pensamiento para que no sea un sueño imposible y se haga más toxico, no asistas mas a las fuentes de lo toxico. La vida no es solo un pokemon , ni un sueño, es una realidad ,deja marchar  ese pensamiento toxico que te atosiga.

Moraleja,

Los pensamientos toxicos nos hacen exclavos de nuestros sueños.

El Riesgo de Quiebras Bancarias

             

                         La quiebra del Silicon Valey Bank, el único banco que no necesito ayuda estatal,  en la anterior crisis del 2008 ,ha sido un banco donde los depósitos han alcanzado los 156.000 millones de dólares  y unos activos de mas de 200.000 millones de dólares ,y de un dia para otro ,ha habido una fuga de depósitos de 42.000 millones de dólares, si uno de los grandes bancos de EEUU.esta fuga,provocó un terremoto en los mercados financieros,  sus acciones se desplomaron un 60% , y sus principales clientes, empresas tecnológicas ,donde tienen su negocio en forma de prestamos bancarios con el riesgo financiero que esto supone,la principal causa, el alza de tipos de interés, el pinchazo de la burbuja tecnológica,, con despidos masivos de las compañías tecnológicas , no era normal un crecimiento tan rápido. El contagio ha sido letal para aquellos bancos que han mostrado una debilidad financiera a lo largo de estos años, aparecía de refilón el fantasma de la recesión económica.Otra de las causas, ha sido , el seguro de los depósitos era exiguo, en torno a un 10% de los depósitos, pero es que el resto de los bancos ,no puede decir, que tengan cubiertos el 90% de los depósitos, ha tenido que ser la reserva federal la que ha tenido que salir al rescate. El efecto dominó había palidecido a los demás bancos centrales, el Europeo, se temia lo peor, llegó al Credit Suisse, donde el año pasado perdió depósitos en torno a los 125.000 millones de dólares y sus peridas en 2022, alcanzaron los 8.000 millones de Dólares.y este se ha hundido ,por la pérdida de confianza de sus inversores, siendo el detonante , la retirada de Harrison Asociete, que se quito de encima el 10% de sus participaciones de un plumazo,algo tuvo que intuir ,de lo que iba ocurrir, hasta que ocurrió lo inevitable, la quiebra de otro banco grande, perdiendo de un dia para otro el 30% de su valor, y lo que queda por ver.Solo los bancos centrales,pueden frenar esta sangria financiera.       

jmgs

Economista      

 

Economía 3.0. La subvención monetaria

                       

 Estamos acostumbrados a que los bancos centrales, el Europeo y el de EEUU ante cualquier problema ,imprimir dinero para solucionarlo, es decir, subvencionar la economía a medio o largo plazo para equilibrar las cuentas financieras; pero que esta pasando, que esta cayendo el índice de la población trabajadora -Ipa- , la deuda  pública acumulada se esta convirtiendo en impagable, y la subida de tipos no es la solución ni a corto ni a medio ni a largo plazo, dado que esa deuda , como he dicho es impagable, la deuda de EEUU está ahora mismo , en 31,46 billones de Dolares-Usa., recientemente el FED le ha recordado , que con tipos de interés al alza no se puede pagar la deuda y hay que elegir entre inflación o nuestro endeble sistema financiero ,donde están los exiguos ahorros de la gente, por lo que han optado en invertir la tendencia  y  suavizar la subida de tipos , con el riesgo inflacionario, aquí , en Europa , vamos  un tanto de lo mismo , siguiendo la estela del FED suben los tipos para demostrar fortaleza , pero lejos de ello, estamos creando una burbuja inflacionaria que obligará a Lagard a frenar la subida antes de meter a Europa en una recisión, que no beneficiará a nadie.de modo que para poder subsistir , debe de permanecer la subvención monetaria a  medio plazo, conviviendo con una inflacción entorno al 4%, de la cual deberemos de acostumbrarnos, otro modelo, ya estamos viendo los resultados, los mismos bancos endeudados  que están endeudados hasta  las cejas, que necesitan liquidez para seguir con su negocio, ven como tienen que pagar intereses por su deuda, y a su vez, deben endurecer sus condiciones de negocio para no descapitalizarse, vamos que no se fian ya ni del tato, la alegria monetaria acabó hace ya mucho tiempo, y la incertidumbre es la que domina el parque financiero.

 

Jmgs

Economista